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二三线城市房价仍坚挺专家限购要考虑具体情

2018-10-30 11:31:29

二三线城市房价仍坚挺 专家:限购要考虑具体情况

据经济之声《央广财经观察》报道,中原集团研究中心公布的一份针对15个省份50个没有“限购”的二、三线城市楼市的调查报告显示,这些城市受调控影响有限,上半年房价无一下跌,其中有37个城市价格出现小幅上涨,而且近四成城市本地投资购房比例超过20%,近三成城市外地人购房比重超过20%。  针对当前的房地产市场形势,国务院已于近期提出,坚持调控方向不动摇、调控力度不放松,已实施住房“限购”措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的“限购”措施。有媒体报道住建部已启动草拟二三线城市的“限购”名单。  那么,在“限购”政策的持续高压下,是什么在支撑二三线城市的楼市热情?二三线城市的房地产市场到底存不存在泡沫?一旦“限购”推行,将会对二三线城市的房地产市场产生多大的抑制作用?房价会不会迎来普降?经济之声特约观察员、华东师范大学房地产系主任华伟认为,二、三线城市楼市没有明显回调与一线城市的原因不同,二、三线城市的限购政策不能急于推广,政府在制定限购政策时应该充分考虑到城市级别的划分标准。  主持人:在一轮又一轮的房地产调控下,尤其是今年以来这一轮被称为“史上严厉”的调控下,被限购的一线城市房地产市场陷入胶着。可是从我刚才介绍的情况来看,上半年二三线城市受调控影响不明显,有些城市甚至可以说是热度依然不减。您觉得,是什么在支撑二三线城市的房地产市场?  华伟:首先要下一个结论,就是房价在没有明显回调的前提下,支撑一线城市房价上涨和二、三线城市房价上涨的原因是完全不一样的。首先,二、三线城市,像绍兴、温州等地,他们本地的需求非常强劲,当地的中小企业受制于人民币升值、原材料上涨,利润空间越来越薄,大量的本地人把资本从产业里转移出来又没有地方好投,北、上、广、深限购了,去国外又不保险,买股票又有风险,所以本地的产业资本就来投资本地的住房市场,就造成了二、三线城市房价高温难降、高烧难退。  而北、上、广、深恐怕就不一样,主要是大量的外来需求,比如大学生毕业留京,想办户口办不成,只好被“外来化”,去买了房,再加上一些海外的投资需求,导致北、上、广、深一线城市的房价也是居高难下。这两部分城市房价高、没有降的原因是完全不一样的。  主持人:这份调查报告中提到,50个没有“限购”的二、三线城市上半年房价无一下跌,其中有37个城市价格出现小幅上涨,且近四成城市本地投资购房比例超过20%,近三成城市外地人购房比重超过20%。有人说,二三线城市房价也有泡沫,您的观点呢?  华伟:我们只能这样讲,二、三线城市的房价上涨有外来因素支撑的相对比重并不高,主要是本地的因素。而本地因素主要和经济结构的调整、国内的消费力不足、国内的生产型企业近遇到比较大的困难,和这样一些过程有关,并不是只有单纯的楼市价格支撑力度。另外还有一个很重要的因素,很多朋友并不是用专业的眼光看待,而用一种情绪化的眼光看待。我打个比方,比如一头猪5000块,我今年要买房子,50万的房子恐怕就相当于我少买了100头猪,买了套房子,明天猪涨到了8000块钱一头,房子从50万涨到了60万,从统计上讲,房价是50万涨到了60万,但60万的房子在新的猪价面前买不回100头猪了,只能买回75头猪,所以购买力实际上是在下降的。我认为理性的房价回调应该代表了购买力的下降,就是说回调不是看换到的人民币的数量,因为今天的人民币肯定没有昨天的人民币值钱。  主持人:您觉得接下来二、三线城市的限购政策有没有可能大规模的铺开呢?  华伟:我认为当前二、三线城市限购政策应该好好研究,还不能够急于推广。中国的城市有两个因素不容忽视,是按照行政级别,北京是直辖市,温州是地级市,而苍南、瑞安、瑞金就是县级市,城市的级别从县级到直辖市级跨了非常多的级别。  第二,同样一个级别的城市,比如西宁、拉萨、昆明,它们都是省会级城市,但是它们的经济发展程度可能还不如温州、绍兴这样一些地市级城市。  第三,考虑到中国经济的地区差别,并不是行政级别越高的地方经济发展水平也越高,这个时候是按照经济发展水平来划分一、二、三线城市,还是按照除了直辖市以外14个计划单列市及沿海开放城市来划分、按照购买力来调整?这个指标是必须出来的,如果指标不出来一、二、三线城市按什么规则来定的呢?是按官方的版本,民间的版本,还是按照实例的版本呢?如果指标不出来我们的政策可能就要与实际大相径庭了。  主持人:关于二、三线城市上半年房价没有一座城市下跌的事,经济之声值班汪微,搜索到了不同观点。  汪微:下面我来集萃一些其他观点。有媒体指出,目前,越来越多的房地产投资者为了避开政府对房价的抑制,已经从一线受房地产调控较为严厉的城市转移到二、三线甚至四线城市,而这一点恰恰反映出,由于各地对房地产市场调控力度不一,使得房地产开发企业、投资客仍然存有攫取暴利的生存空间。这种调控力度的不均也在一定程度上造成了房地产调控目标仍未显现的局面。  地产专家韩世同认为,因限购政策在大城市实施,上半年不少开发商转战二三线城市并取得不俗业绩。一旦限购政策铺开,二三线城市这个贡献利润的堡垒将不再继续发力,房企一个限购避风港将宣告终结。  中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也持同样观点,他认为新一轮限购令一旦实施,对当地的中小开发商将是沉重打击,同时也对布局二三线城市的大开发商销售带来影响。他预计,限购的二三线城市至少有一半的销售量可能被抑制。  全国房地产经理人联合会研究院副院长陈宝存则担心,面对土地出让困局,二三线城市很难有限购的动力,地方政府恐怕难以有效严格执行限购令。  北京中原地产市场研究总监张大伟表示,一旦占据目前市场主体的二三线城市实施限购,下半年房地产销售面积可能出现明显的下调,预计下调幅度可能超过 20%。从量跌到价跌的变化将在三季度明显呈现。  中国指数研究院副院长陈晟认为,二、三线城市如果纳入限购范围,这对市场的影响不仅仅只是存在于心理层面。考虑到市场低迷状态已经持续了大半年,而未来又看不到松动的迹象,因此对于那些资金链已经逐渐紧绷的开发商来说,降价促销将成为切实可行的“自救”方式,房价回调已不可避免!

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