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隐形成本购工业地王万科深圳发展公益之上

2018-12-07 04:37:18

隐形成本购工业地王 万科深圳发展公益之上

受制于土地稀缺,房企在深圳谋生主要靠城市更新,这背后无疑也包含了各方利益的权衡与互动,日前万科在深圳获取土地就诠释了这点。

高隐形成本

近期,万科除成功中标深圳前海BOT项目外,还以54亿元的价格获得了深圳南山留仙洞号总部基地地块,楼面地价13704元/平,溢价率为49%。

资料显示,该地块整体占地约39.4万平米,计容总建筑面积约133.55万平米,其中建设用地面积约15.4万平方米,将建设研发用房、商业用地、商务公寓等,绿地约12.7万平方米,道路约11.3万平方米。

同时,在总建面133.551万平方米中,有60.5万平方米用地为研发用房,建成后将归还政府,剩余部分万科可选择持有或者销售。

在万科获得该地块后,业界认为地块性质应为工业用地,而拿地价格则刷新了深圳史上工业地块价格,成为深圳史上的工业地王。

不过,对于深圳工业地王这一头衔,万科方面却予以否认,并表示,该地块不是用来建工厂的,而是新兴产业用地。

相关业内也分析称,若仅为单纯的工业用地,地块价格不会那么高,因此,该地块价格中,肯定有因商业用地的存在,而推高了地块整体价格的可能。

另值得一提的是,虽然需要自掏腰包帮政府建科研用房,但在上述总部基地地块出让的当天,却还吸引了佳兆业、中海两家深圳实力型企业的争夺。虽终不敌万科,却也分别报出了50.89亿元、33.5亿元的高价。

对于受追捧的原因,深圳一业内向观点地产新媒体表达了其自身的观点,该业内认为,这场交易中,或也存在企业跟政府间的利益互动。

"一方面,政府部门希望像万科这种具有品牌影响力的企业,来做这些公益性的项目;反之,政府也会给予相应税收等其他方面的优惠,例如在盖医院、盖地价比较高的工业用地,政府方面一定会有所补偿;甚者政府还可以帮助企业解决旧改项目中的一些难点问题,从而实现利益的交换"。

此处,该业内举例表示,就此前万科与佳兆业争夺的福田南园新村的旧改项目,若企业在深圳城市建设中有所表现,能为其加分,那么政府及群众在选择开发主体时也会为其加分。

该业内补充指,在深圳,政府来选定开发商做城市更新项目,政府会考虑企业对政府做的贡献及它的综合开发能力。

公益之上

除上述高隐形成本拿地,能连接起政府与万科的合作线外,万科近期成功中标深圳前海的BOT项目,或也为其今后在深圳前海的发展上与政府交流方面更为顺畅。

不久前,万科成功中标深圳前海深港合作区企业公馆BOT项目。据了解,企业公馆BOT项目建筑面积为9万平方米,预计总投资8亿元,将在12月7日前实现公建封顶以及展示区对外开发,项目竣工验收时间为2014年6月底。

该项目主要为首批在前海办公的企业提供服务,而作为前海企业公馆可用于企业办公的低密度建筑仅有40余栋,每栋约500平米至1500平米不等。将由万科建设并运营8年后,移交给前海管理局。

对于参与前海BOT项目,万科深圳公司负责人就表示,更多是出于公益性质,体现万科的企业社会。

对此,相关业内则指出,前海作为各房企的必争之地,要想获得发展地皮,除自身实力要比较雄厚外,与土地供应方构建良好的关系,也能在适当的时候为自身发展带来益处。

同时,该业内还补充到,随着企业参与城市建设中的隐形成本的增加,除会使得企业自身品牌影响力增大外,政府及公众给予其的印象分也在逐渐叠加。"虽然政府会存在人事变动,人际关系方面或不一定加分,但当一个企业的品牌发展到全国范围之内,这种超越人脉关系的政企关系作用更大"。

不过,在这方面,该业内也表示,这或也暗藏着万科在深圳发展的一些无奈。"目前万科在深圳的项目较少,而要想在深圳获得更多的发展机会,除了城市更新就是前海,但从今年深圳土地出让的情况来看,今年主要出让了前海三宗商住用地,且价格都不低"。

然而,从前海的定位来看,专注住宅的万科显然不太符合政府的意愿,反而卓越这种专注商业运营的企业能得到政府的认可。

但对于进入前海,万科总裁郁亮此前曾能明确表示,不会放弃前海的任何一块土地。这无疑表明万科欲在前海发展的决心,而此次以代建方式进入前海,万科可能也是不得已而为之。

另就万科此次参与建设BOT项目,有相关分析也曾指出,在眼下房企毛利普遍下降的情况下,一线城市的房价无疑更高,毛利也相对高一点,这就愈加增大了企业拟在一线城市发展的决心,而对于万科来说,深圳则显得尤为重要。

根据万科的中报数据显示,2013年上半年,万科房地产业务的结算均价却同比下降8.7%,为10461元/平方米;此外,上半年万科房地产业务的结算净利率也较2012年同期下降0.1个百分点,

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